ING-onderzoek: de beleidsplannen zullen het woningtekort juist vergroten

AMSTERDAM – Om snel lagere huren voor middeninkomens te realiseren wil het kabinet bestaande huurregulering uitbreiden en een landelijke eis invoeren dat twee derde van de woningbouw betaalbaar moet zijn. Naar verwachting vertragen deze twee beleidsplannen de woningbouwproductie, omdat ze de financiële haalbaarheid van bestaande woningbouwplannen verslechteren. Ook de aanhoudende beleidsonzekerheid draagt bij aan de terughoudendheid van woningbeleggers om te investeren in nieuwbouwwoningen.

Tegelijkertijd ontbreekt het woningcorporaties aan financiële middelen om naast hun opgaven in het sociale segment de bouw van middenhuurwoningen snel op te voeren. De genoemde beleidsplannen zullen het woningtekort daarom naar verwachting vergroten, zo blijkt uit een vandaag verschenen publicatie van ING Research.

Mensen met een middeninkomen die nu moeilijk een woning vinden zijn uiteindelijk het best geholpen als het woningtekort afneemt. Dit vraagt om maatregelen die faciliteren dat marktpartijen en woningcorporaties sneller woningen bouwen – bijvoorbeeld het verminderen van bouweisen – en maatregelen die de woningvraag af remmen – door bijvoorbeeld woningdelen fiscaal te stimuleren.

ING Sector Banker Real Estate Sophie Kraaijeveld: “Het tekort aan betaalbare huurwoningen kan het beste opgelost worden door de oorzaak te bestrijden en niet de symptomen. Een acceptabel rendement voor beleggers helpt te voorkomen dat de woningbouw terugvalt en het tekort aan woningen toeneemt.”

ING Sector Banker Public Jan Willem Spijkman: “Het vergroten van de financiële ruimte van woningcorporaties alleen is niet genoeg om meer middenhuurwoningen te realiseren. Het wegnemen van belangrijke praktische drempels die woningcorporaties ervaren bij onder andere de financiering ervan is net zo belangrijk. Uiteindelijk zal het bouwen van zowel sociale- als middenhuurwoningen door corporaties ook de leefbaarheid van wijken ten goede komen.“

Kabinet wil betaalbaarheid op de woningmarkt snel verbeteren

Het kabinet richt zich in haar recent aangekondigde woonbeleidsmaatregelen deels op het realiseren van directe huurverlagingen in de vrije sector als oplossing voor de slechte betaalbaarheid. Zo ligt er het plan om de huren in het middensegment van de vrije sector te reguleren (onderdeel van het Wetsvoorstel Betaalbare Huur). Daarnaast stelt ze in het Wetsvoorstel Regie Volkshuisvesting voor als landelijke eis in te stellen dat twee derde van de nieuwbouw betaalbaar moet zijn.

Maatschappelijke druk voor snelle oplossingen is groot

De flinke stijging van de markthuren in de vrije sector in hebben de maatschappelijke druk om de betaalbaarheid van de vrije sector te verbeteren flink opgevoerd. Zo lag de stijging van de huren bij bewonerswisseling – in de gereguleerde en vrije sector – sinds 2018 met ruim 9% ver boven de gemiddelde jaarlijkse loonstijging in diezelfde periode van +3,4%2.

Beleidsfocus op betaalbaarheid werkt uiteindelijk averechts

Vanwege de verwachte onderstaande effecten zijn huishoudens met een middeninkomen op de woningmarkt uiteindelijk niet geholpen door de plannen om de huren in het middensegment te reguleren en de landelijke eis voor twee derde betaalbare woningbouw:

• De woningbouwproductie vertraagt: de financiële haalbaarheid van woningbouwplannen zal door beide beleidsplannen afnemen (omdat de verwachte huuropbrengsten dalen). Projectontwikkelaars zullen bestaande woningbouwplannen proberen aan te passen om de stichtingskosten te drukken (bijvoorbeeld door het bouwen van kleinere woningen). Dit werkt vertragend, waardoor woningzoekenden met een middeninkomen langer last zullen houden van de krappe woningmarkt.
• De huurwoningvoorraad zal afnemen: het reguleren van de huren in het middensegment zet neerwaartse druk op het verwachte beleggingsrendement van woningverhuur. Naar verwachting zullen verhuurders bestaande woningen na afloop van een huurcontract daarom vaker verkopen op de koopwoningmarkt. Hoewel dit het woningaanbod op de koopwoningmarkt vergroot, verlaagt dit het aanbod op de huurwoningmarkt met hetzelfde aantal woningen. Woningzoekenden met een middeninkomen die afhankelijk zijn van de vrije sector zijn door deze verschuiving dus slechter af.
• De vraag naar huurwoningen neemt toe: lagere huren zullen er naar verwachting voor zorgen dat de interesse voor vrijgekomen huurwoningen toeneemt. Bijvoorbeeld omdat thuiswonende jongeren zonder directe verhuiswens door de lagere huren eerder besluiten vraag uit te oefenen op de woningmarkt. Woningzoekenden met een middeninkomen die afhankelijk zijn van de vrije sector zullen hierdoor meer concurrentie ervaren.

Kleine groep profiteert van lagere huren

Hoewel er door de beleidsplannen ook huishoudens zijn die profiteren van lagere woonlasten dan zonder het beleid het geval zou zijn, neemt het al bestaande woningtekort naar verwachting verder toe. Bovendien moet de praktijk uitwijzen in hoeverre de huishoudens die profiteren middeninkomens zijn, of dat er ook veel huishoudens met een hoog inkomen in de nieuw gereguleerde woningen zullen intrekken.

Woningcorporaties kunnen productie van middenhuurwoningen niet snel opvoeren
Woningcorporaties hebben onvoldoende slagkracht om de bouw van middenhuurwoningen snel op te voeren en zo tegenwicht te bieden aan de lagere woningbouwproductie door marktpartijen. Zo komen woningcorporaties op termijn al financiële middelen tekort voor hun operationele activiteiten in het sociale segment, de kern van hun bestaansrecht. Bovendien heeft het aanbieden van huurwoningen in het middensegment door beleidswijzigingen (o.a. de herziening van de Woningwet in 2015) verloren aan strategische prioriteit.

De bedrijfsprocessen van woningcorporaties zijn nu daarom vooral ingericht op het uitvoeren van hun sociale activiteiten. Het proces voor financieringsaanvragen is een goed voorbeeld: waar woningcorporaties de weg naar het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) voor de financiering van sociale woningbouw makkelijk weten te vinden, lijken veel corporaties het aantrekken van ongeborgde financiering (commerciële financiering zonder overheidsborgstelling) voor de bouw van middenhuurwoningen als drempel te ervaren.

Richt woonbeleid in op het terugbrengen van het woningtekort

Middeninkomens op de woningmarkt zijn uiteindelijk het best geholpen met het terugdringen van het woningtekort, de grondoorzaak van de slechte betaalbaarheid van de vrije huursector. Dit vraagt om beleid die woningbeleggers en woningcorporaties in staat stellen om sneller woningen te bouwen. Daarnaast kan de overheid met beleid sturen op het verlagen van de woningvraag. Structurele oplossingsrichtingen zijn daarom:

• Een beter investeringsklimaat voor beleggers: dit vereist onder andere het voeren van voorspelbaar beleid op de woningmarkt. Ook het verminderen van gemeentelijke bouweisen helpt om de financiële haalbaarheid van woningbouwprojecten te verbeteren.
• Meer slagkracht voor woningcorporaties: de overheid kan de investeringsruimte van woningcorporaties voor nieuwbouw (incl. sociale huurwoningen) bijvoorbeeld vergroten via invoering van een herbestedingsreserve3. Uitbreiding van de geborgde financiering via het WSW voor de bouw van middenhuurwoningen is een meer directe manier om de bouw van middenhuurwoningen te stimuleren.
• Minder vraag naar woningen: de overheid kan door het delen van woningen fiscaal te stimuleren sturen op een lagere woningvraag. Bijvoorbeeld door de korting op de AOW en de bijstand weg te nemen.